Với ngân sách 400 triệu đồng, nhà lắp ghép thường làm được khoảng 70-100m² nếu 1 tầng và khoảng 75-110m² nếu 2 tầng hay có gác lửng, tùy đơn giá vật liệu và mức hoàn thiện đi kèm. Dưới đây là 12 mẫu tham khảo chia theo 1 tầng, 2 tầng thực sự và gác lửng. Kèm theo là bảng dự toán vật liệu để bạn thấy rõ tiền đi vào đâu.
400 triệu làm nhà lắp ghép được bao nhiêu m²?
Với 400 triệu đồng, nhà lắp ghép hoàn thiện cơ bản thường rơi vào khoảng 70-100m² (1 tầng) hoặc 75-110m² (2 tầng, có gác lửng). Ở mức hoàn thiện khá, đơn giá phổ biến khoảng 3,4-4,4 triệu đồng/m². So với nhà lắp ghép 300 triệu, khoản 100 triệu tăng thêm có thể đổi thành khoảng 23-29m² diện tích. Khoảng diện tích trên đã làm tròn về phía thận trọng để phần hoàn thiện không bị cắt giảm. Hướng ngược lại là giữ diện tích khoảng 60-80m² rồi dồn phần chênh lệch vào hoàn thiện kỹ hơn: vách dày hơn, thêm cách âm, sàn hoàn thiện tốt hơn.
| Hạng mục | Có gồm trong 400 triệu |
|---|---|
| Khung thép chịu lực | Có |
| Vách bao che | Có |
| Mái và hệ xà gồ | Có |
| Sàn nền cơ bản (lát gạch hoặc bê tông nhẹ mỏng) | Có |
| Nhân công lắp dựng | Có |
| Nội thất, điện nước hoàn thiện | Không |
| Móng phức tạp (đất yếu, nền lún) | Không |
Nếu cần diện tích lớn hơn 110m² mà vẫn giữ mức hoàn thiện tương đương, ngân sách khoảng 500 triệu sẽ phù hợp hơn. Nếu chấp nhận hoàn thiện đơn giản hơn, mức 300 triệu vẫn làm được nhà ở cơ bản.
Nhà lắp ghép 400 triệu gồm những vật liệu nào?
Phần khung của nhà lắp ghép 400 triệu thường là thép hộp mạ kẽm, còn vách bao che phổ biến nhất là panel EPS/PU lõi xốp vì nhẹ và lắp nhanh. Với những nhà cần vách bền hơn, chịu ẩm tốt hơn hoặc dự định ở lâu dài, tấm cemboard hoặc tấm bê tông nhẹ EPS là lựa chọn thay thế đáng cân nhắc cho vách và sàn tầng trên. Bạn có thể so sánh các hệ vật liệu nhẹ làm nhà lắp ghép để thấy rõ ưu nhược điểm từng loại.
Mẫu nhà lắp ghép 400 triệu 1 tầng, rộng rãi
Nhóm 1 tầng phù hợp gia đình cần nhiều phòng trên cùng một mặt bằng hoặc không thích đi lại bằng cầu thang. Ở mức 400 triệu, nhóm này thường đạt diện tích lớn hơn so với các mẫu 2 tầng cùng ngân sách vì không phải chia sẻ chi phí cho sàn tầng trên.
Mẫu 1: Nhà 4 phòng ngủ cho gia đình đông người, sân phơi sau nhà rộng 92m²
Bố trí 4 phòng ngủ dọc theo hành lang, phòng khách và bếp thông nhau ở phía trước để lấy sáng tự nhiên. Sân phơi sau nhà đủ rộng cho việc giặt phơi và để thêm đồ dùng. Phù hợp gia đình 3 thế hệ hoặc nhà đông con cần phòng riêng cho từng người.
- Diện tích: khoảng 92m² · 1 tầng · 4 phòng ngủ
- Khung: thép hộp mạ kẽm · Vách: cemboard hoặc panel EPS/PU · Sàn: lát gạch trên nền cứng
- Mái: tôn cách nhiệt · Chi phí tham khảo khoảng 350-370 triệu đồng, chưa gồm nội thất
Mẫu 2: Nhà 3 phòng ngủ kèm phòng làm việc nhỏ tách biệt khu sinh hoạt chung 78m²
Ngoài 3 phòng ngủ, mẫu này dành riêng một phòng nhỏ khoảng 6-8m² làm góc làm việc, tách khỏi khu sinh hoạt chung để tránh ồn. Phù hợp người làm việc tại nhà hoặc cần không gian yên tĩnh riêng biệt.
- Diện tích: khoảng 78m² · 1 tầng · 3 phòng ngủ + 1 phòng làm việc
- Khung: thép hộp mạ kẽm · Vách: panel EPS/PU · Sàn: bê tông nhẹ EPS lát gạch phủ
- Mái: tôn cách nhiệt · Chi phí tham khảo khoảng 315-335 triệu đồng
Mẫu 3: Nhà mái Thái, hiên trước sâu để xe và tiếp khách 72m²
Mái Thái dốc hai bên giúp thoát nước tốt, hiên trước sâu khoảng 2m vừa che nắng mưa vừa đủ chỗ để xe máy hoặc tiếp khách ngoài trời. Đây là mẫu diện tích nhỏ nhất trong nhóm 1 tầng, phù hợp nhà có mặt tiền rộng nhưng ưu tiên thẩm mỹ ngoại thất hơn số phòng.
- Diện tích: khoảng 72m² · 1 tầng · 2 phòng ngủ
- Khung: thép hộp mạ kẽm · Vách: cemboard · Sàn: lát gạch trên nền cứng
- Mái: mái Thái lợp tôn · Chi phí tham khảo khoảng 300-320 triệu đồng
Mẫu 4: Nhà cho gia đình 3 thế hệ, phòng ông bà gần WC 100m²
Phòng ông bà đặt gần cửa chính và gần nhà vệ sinh để hạn chế đi lại xa. Thêm một phòng sinh hoạt chung riêng biệt ngoài phòng khách, dùng làm chỗ ăn cơm hoặc xem tivi cho cả nhà. Đây là mẫu rộng nhất trong nhóm 1 tầng, gần chạm trần ngân sách 400 triệu.
- Diện tích: khoảng 100m² · 1 tầng · 3 phòng ngủ + 1 phòng sinh hoạt chung
- Khung: thép hộp mạ kẽm · Vách: cemboard 2 mặt · Sàn: bê tông nhẹ EPS
- Mái: tôn cách nhiệt · Chi phí tham khảo khoảng 365-385 triệu đồng
Mẫu nhà lắp ghép 400 triệu 2 tầng thực sự
Ở mức 400 triệu, làm 2 tầng thực sự với đủ 2 sàn kiên cố khả thi hơn so với mức 300 triệu, dù diện tích mỗi tầng vẫn cần tính toán kỹ để không vượt ngân sách.
Mẫu 5: Tầng trệt phòng khách bếp mở, tầng trên 3 phòng ngủ 96m² tổng
Tầng trệt dồn toàn bộ không gian sinh hoạt chung: phòng khách, bếp và bàn ăn thông nhau. Tầng trên chia thành 3 phòng ngủ nhỏ, đủ cho gia đình đông con mà không cần mở rộng diện tích đất quá nhiều. Nếu cần thêm phương án chia phòng, các mẫu nhà lắp ghép 2 tầng 3 phòng ngủ có nhiều cách bố trí khác.
- Diện tích: khoảng 96m² tổng (2 tầng) · 3 phòng ngủ
- Khung: thép hộp mạ kẽm · Vách: cemboard 2 mặt · Sàn tầng trên: cemboard dày hoặc bê tông nhẹ EPS
- Mái: tôn cách nhiệt · Chi phí tham khảo khoảng 360-380 triệu đồng
Mẫu 6: Mặt tiền vừa phải, ban công tầng trên rộng hơn mức phổ thông 80m² tổng
Tầng dưới bố trí chỗ để xe và một phòng sinh hoạt chung nhỏ, tầng trên có ban công đủ rộng để đặt bàn ghế hoặc phơi đồ, tránh cảm giác bí bách của nhà lắp ghép 2 tầng diện tích khiêm tốn.
- Diện tích: khoảng 80m² tổng (2 tầng) · 2 phòng ngủ
- Khung: thép hộp mạ kẽm · Vách: panel EPS/PU · Sàn tầng trên: cemboard
- Mái: tôn cách nhiệt · Chi phí tham khảo khoảng 320-345 triệu đồng
Mẫu 7: Nhà cho thuê 2 tầng, mỗi tầng một căn khép kín riêng 108m² tổng
Khác với kiểu cho thuê chỉ có 1 phòng mỗi tầng, mẫu này thiết kế mỗi tầng thành một căn đủ công năng: phòng ngủ, bếp nhỏ và WC riêng, có cầu thang ngoài để 2 hộ không phải đi chung lối vào. Phù hợp chủ đất muốn cho thuê trọn tầng thay vì thuê phòng lẻ. Đây là mẫu rộng nhất trong nhóm 2 tầng, gần chạm trần ngân sách 400 triệu.
- Diện tích: khoảng 108m² tổng (2 tầng) · 2 căn khép kín
- Khung: thép hộp mạ kẽm · Vách: cemboard 2 mặt kèm bông khoáng cách âm giữa 2 căn · Sàn tầng trên: cemboard dày
- Mái: tôn cách nhiệt · Chi phí tham khảo khoảng 380-400 triệu đồng
Mẫu 8: Nhà phố mặt tiền hẹp, cầu thang ngoài tiết kiệm diện tích trong nhà 76m² tổng
Cầu thang đặt bên ngoài hoặc sát vách biên giúp tầng trệt và tầng trên không mất diện tích cho lối lên xuống. Tầng trên bố trí 2 phòng ngủ nhỏ, phù hợp lô đất hẹp bề ngang tại khu dân cư đông đúc.
- Diện tích: khoảng 76m² tổng (2 tầng) · 2 phòng ngủ
- Khung: thép hộp mạ kẽm · Vách: panel EPS/PU · Sàn tầng trên: cemboard
- Mái: tôn cách nhiệt · Chi phí tham khảo khoảng 310-330 triệu đồng
Mẫu nhà lắp ghép 400 triệu có gác lửng và sân vườn
Nhóm này phù hợp người muốn không gian mở tầng dưới nhưng vẫn cần thêm phòng riêng ở trên. Cũng phù hợp người ưu tiên sân vườn thay vì tối đa hóa diện tích sàn.
Mẫu 9: Gác lửng làm 2 phòng ngủ riêng cho các con 84m² tổng
Tầng trệt là phòng khách và bếp thông tầng lấy sáng từ trên xuống, gác lửng chia thành 2 phòng ngủ nhỏ riêng biệt cho các con thay vì để một khoảng gác mở dùng chung.
- Diện tích: khoảng 84m² tổng (trệt + gác lửng) · 2 phòng ngủ trên gác
- Khung: thép hộp mạ kẽm · Vách: cemboard · Sàn gác lửng: cemboard dày
- Mái: tôn cách nhiệt · Chi phí tham khảo khoảng 335-355 triệu đồng
Mẫu 10: Nhà vườn 1 tầng, sân vườn rộng bao quanh 78m²
Diện tích sàn nhỏ hơn để dành phần đất còn lại làm sân vườn, cửa kính lớn nối không gian trong nhà ra sân. Phù hợp lô đất rộng ở ngoại thành hoặc nông thôn, ưu tiên không gian sống thoáng hơn số phòng.
- Diện tích: khoảng 78m² · 1 tầng · 2 phòng ngủ
- Khung: thép hộp mạ kẽm · Vách: panel EPS/PU · Sàn: lát gạch trên nền cứng
- Mái: tôn cách nhiệt · Chi phí tham khảo khoảng 315-335 triệu đồng
Mẫu 11: Homestay 2 phòng cho thuê riêng biệt, sân chung phía trước 94m² tổng
2 phòng cho khách thuê tách biệt lối vào, sân chung phía trước đủ rộng để tiếp khách và để xe. Phù hợp chủ đất muốn khai thác cho thuê ngắn hạn tại khu vực có khách du lịch.
- Diện tích: khoảng 94m² tổng · 2 phòng cho thuê
- Khung: thép hộp mạ kẽm · Vách: cemboard kèm bông khoáng cách âm giữa 2 phòng · Sàn: bê tông nhẹ EPS
- Mái: tôn cách nhiệt · Chi phí tham khảo khoảng 355-375 triệu đồng
Mẫu 12: Nhà kết hợp kho hoặc xưởng nhỏ liền kề, phù hợp hộ kinh doanh 110m²
Một phần diện tích tách riêng làm kho chứa hàng hoặc xưởng nhỏ, phần còn lại là chỗ ở với 2 phòng ngủ. Đây là mẫu rộng nhất trong 12 mẫu, gần chạm trần ngân sách 400 triệu. Mẫu này hợp với hộ kinh doanh tại nhà cần chỗ chứa đồ lớn hơn mức 300 triệu có thể đáp ứng.
- Diện tích: khoảng 110m² · 1 tầng · 2 phòng ngủ + khu kho/xưởng
- Khung: thép hộp mạ kẽm · Vách: cemboard · Sàn: bê tông nhẹ EPS ở khu kho
- Mái: tôn cách nhiệt · Chi phí tham khảo khoảng 385-400 triệu đồng
Định lượng tấm vật liệu và bảng dự toán cho 2 phương án 400 triệu
Bảng dưới tính theo đơn giá tấm cemboard DURAflex đang bán tại Bảo Nguyên (khổ 1220 x 2440mm, tương đương 2,98 m² mỗi tấm). Kết quả quy ra số tấm và chi phí vật liệu theo từng m² vách, sàn. Số tấm đã cộng thêm khoảng 10% hao hụt do cắt ghép tại góc, cửa và mối nối.
| Hạng mục | Vật liệu | Số tấm cần cho 1m² | Đơn giá/tấm | Chi phí vật liệu tấm/m² |
|---|---|---|---|---|
| Vách 1 mặt | DURAflex 9mm, 1220 x 2440mm | khoảng 0,37 tấm | 340.000 đồng | khoảng 126.000 đồng |
| Vách 2 mặt | DURAflex 9mm, 2 lớp | khoảng 0,74 tấm | 340.000 đồng | khoảng 252.000 đồng |
| Sàn tầng trên | DURAflex 16mm, dày hơn để chịu tải người và đồ đạc | khoảng 0,37 tấm | 540.000 đồng | khoảng 200.000 đồng |
| Sàn thay thế | tấm bê tông nhẹ EPS 100mm, khổ 2000 x 500mm | 1 tấm = 1m², tính thẳng theo m² | 390.000 đồng/m² | 390.000 đồng |
Bảng trên chỉ là chi phí vật liệu tấm, chưa gồm khung xương phụ, vít, keo xử lý mối nối và nhân công lắp dựng. Áp dụng cho 2 phương án cụ thể dưới đây để so sánh với đơn giá thi công trọn gói theo mức phổ biến tại TP.HCM, cập nhật tháng 9/2026.
| Phương án | Hạng mục | Diện tích ước tính | Số tấm và chi phí vật liệu tấm | Đơn giá trọn gói (vật tư + công) |
|---|---|---|---|---|
| A. Mẫu 1, 92m² 1 tầng | Vách cemboard 2 mặt toàn nhà | khoảng 75m² vách | khoảng 56 tấm, chi phí tấm khoảng 19 triệu đồng | 510.000-720.000 đồng/m² vách, tương đương 38,3-54 triệu đồng |
| B. Mẫu 5, 96m² tổng 2 tầng | Vách cemboard 2 mặt toàn nhà | khoảng 88m² vách | khoảng 65 tấm, chi phí tấm khoảng 22,1 triệu đồng | 510.000-720.000 đồng/m² vách, tương đương 44,9-63,4 triệu đồng |
| Sàn tầng trên | khoảng 48m² sàn | khoảng 18 tấm, chi phí tấm khoảng 9,7 triệu đồng | 550.000-760.000 đồng/m² sàn, tương đương 26,4-36,5 triệu đồng |
Với phương án B, tổng vách và sàn tầng trên theo giá trọn gói rơi vào khoảng 71,3-99,9 triệu đồng, chiếm gần 18-25% ngân sách 400 triệu. Phần chênh lệch giữa tiền tấm và giá trọn gói chủ yếu là khung xương phụ, phụ kiện xử lý mối nối và nhân công lắp dựng, không riêng tiền tấm cemboard. Lưu ý khoảng đơn giá thi công 510.000-720.000 đồng tính theo m² vách, không phải m² sàn nhà, nên không quy đổi thẳng sang diện tích xây dựng.
Quy trình thi công nhà lắp ghép 400 triệu tóm tắt
Quy trình chung gồm chuẩn bị mặt bằng và làm móng, dựng khung thép, lắp sàn và vách, lắp mái, rồi xử lý mối nối và hoàn thiện. Thời gian thực tế của 7 bước có trong quy trình thi công nhà lắp ghép từ móng đến hoàn thiện.
Khi nào nên cân nhắc nâng lên 500 triệu thay vì dừng ở 400 triệu
Nếu cần thêm phòng, muốn hoàn thiện nội thất cơ bản ngay khi bàn giao hoặc làm móng kiên cố hơn cho nền đất yếu, nên cân nhắc các mẫu nhà lắp ghép 500 triệu thay vì cố gói gọn trong 400 triệu rồi phát sinh thêm sau.
Lưu ý khi chọn vật liệu và đơn vị thi công cho ngân sách 400 triệu
Vật Liệu Bảo Nguyên cung cấp vật liệu xây dựng nhẹ cho nhà lắp ghép và tư vấn chọn tấm phù hợp; phần lắp dựng bạn làm việc với đơn vị thi công. Với ngân sách 400 triệu, nếu ưu tiên độ bền và khả năng chống ẩm cho vách, nên cân nhắc tấm cemboard hoặc bê tông nhẹ EPS thay vì panel EPS/PU thông thường, đặc biệt ở khu vực mưa nhiều hoặc gần biển. Ngược lại, nếu ngân sách còn eo hẹp sau khi trừ chi phí móng và khung, panel EPS/PU vẫn là lựa chọn hợp lý vì nhẹ và giá vật liệu thấp hơn.
Giá từng độ dày có trong bảng giá tấm cemboard. Trước khi lắp dựng, nên nắm rõ điều kiện pháp lý và tổng quan làm nhà lắp ghép. Nếu cần dự toán vật liệu sát với bản vẽ thực tế hoặc tư vấn chọn độ dày phù hợp, liên hệ Bảo Nguyên qua hotline hoặc Zalo 0901 368 833 để được hỗ trợ.
Câu hỏi thường gặp
400 triệu làm nhà lắp ghép được bao nhiêu m²?
Khoảng 70-100m² nếu 1 tầng, khoảng 75-110m² nếu 2 tầng hay có gác lửng, tùy đơn giá vật liệu và mức hoàn thiện. Nhiều báo giá trên thị trường chỉ đưa ra khoảng 40-80m² vì dồn ngân sách vào hoàn thiện. Khoảng 70-110m² đạt được khi ưu tiên diện tích, phần hoàn thiện giữ ở mức cơ bản.
Nhà lắp ghép 400 triệu có làm được 2 tầng thực sự không?
Được. Các mẫu 2 tầng ở trên dao động khoảng 76-108m² tổng, đủ cho 2-3 phòng ngủ nếu bố trí hợp lý.
400 triệu khác gì so với mức 300 triệu, có đáng nâng ngân sách không?
Mức 400 triệu cho phép chọn vách dày hơn, thêm phòng chức năng hoặc làm 2 tầng thực sự thoải mái hơn thay vì gác lửng thu hẹp. Nếu chỉ cần chỗ ở tối giản, 300 triệu vẫn đáp ứng được.
Với 400 triệu nên hoàn thiện đầy đủ hay chừa lại một phần?
Nên ưu tiên hoàn thiện chắc chắn phần khung, vách và mái trước, chừa lại nội thất hoặc sân vườn để làm sau nếu ngân sách chưa đủ. Tránh cắt giảm độ dày vách hoặc chất lượng khung để có thêm diện tích, vì ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền lâu dài.
Với 400 triệu nên chọn vách cemboard, panel EPS/PU hay bê tông nhẹ?
Cemboard và bê tông nhẹ EPS phù hợp nếu ưu tiên độ bền, chống ẩm và cách âm tốt hơn. Panel EPS/PU phù hợp nếu cần tối đa diện tích trong ngân sách hạn chế và không quá lo về độ bền dài hạn.
Nhà lắp ghép 400 triệu có bền, ở lâu dài được không?
Độ bền phụ thuộc chủ yếu vào khung thép có mạ kẽm đúng tiêu chuẩn hay không và vách có được xử lý mối nối, chống thấm kỹ hay không, không chỉ phụ thuộc mức ngân sách. Chọn vật liệu vách chất lượng và thi công đúng kỹ thuật giúp nhà lắp ghép 400 triệu dùng được lâu dài hơn mức tối thiểu.
Pingback: Top 12 Mẫu Nhà Lắp Ghép 300 Triệu, 2 Tầng? (2026)